Quel budget pour votre achat immobilier ?
Les banques suisses financent un bien selon deux règles : au moins 20% de fonds propres, et des charges théoriques qui ne dépassent pas un tiers du revenu brut. Renseignez votre revenu et vos fonds propres pour connaître le prix maximum que vous pouvez viser.
Votre situation
Hypothèses de calcul
Calcul indicatif, sans engagement, fondé sur les critères usuels des banques suisses : 20% de fonds propres minimum dont 10% hors 2e pilier, charges théoriques limitées à un tiers du revenu brut, taux d'intérêt calculatoire de 5%, frais d'entretien de 1% de la valeur du bien et amortissement de la dette à 66% de la valeur en 15 ans. Les frais d'acquisition (notaire, droits de mutation, de 0,5% à plus de 5% du prix selon le canton) s'ajoutent aux fonds propres nécessaires. Chaque établissement applique ses propres règles : seule une banque peut vous délivrer un accord de financement.
Comment les banques suisses calculent votre capacité.
20% de fonds propres
La banque finance au maximum 80% de la valeur du bien. Les 20% restants viennent de votre épargne, de titres, d'un 3e pilier, d'une donation ou d'une avance d'hoirie. La moitié au moins de ces fonds propres - soit 10% du prix - doit provenir d'ailleurs que du 2e pilier.
Un tiers du revenu
Les charges théoriques du bien ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu annuel brut. Elles additionnent les intérêts calculés à un taux prudentiel de 5%, les frais d'entretien estimés à 1% de la valeur du bien et l'amortissement de la dette.
Amortir jusqu'à 66%
La part de dette qui dépasse les deux tiers de la valeur du bien - la 2e hypothèque - doit être remboursée en quinze ans au plus, et au plus tard à l'âge de la retraite. Cet amortissement entre dans le calcul des charges.
Combien de fonds propres faut-il pour acheter en Suisse ?
Au minimum 20% du prix d'achat, dont 10% du prix en fonds propres hors 2e pilier. Pour un bien à CHF 1 million, il faut donc CHF 200'000 de fonds propres, dont CHF 100'000 au moins ne provenant pas de la LPP. Les frais d'acquisition s'ajoutent à ce montant.
Puis-je utiliser mon 2e pilier pour acheter ?
Oui, pour votre résidence principale : par retrait anticipé ou par mise en gage, dès CHF 20'000 et jusqu'à 50 ans sans limite de montant. Le retrait réduit vos prestations de retraite et d'invalidité, et il ne peut couvrir que la moitié des fonds propres exigés.
Pourquoi calculer avec un taux de 5% alors que les taux sont plus bas ?
C'est un taux prudentiel, appliqué par toutes les banques suisses pour vérifier que vous supporteriez une remontée durable des taux. Votre charge réelle, calculée au taux effectif du marché, est nettement inférieure : le calculateur l'affiche sous la ligne « coût mensuel effectif estimé ».
Quels frais s'ajoutent au prix d'achat ?
Les frais de notaire, les droits de mutation et l'inscription au registre foncier. Ils varient fortement d'un canton à l'autre : comptez environ 3 à 4% du prix dans le canton de Neuchâtel, moins de 1% à Zurich, jusqu'à plus de 5% dans certains cantons. Ces frais doivent être payés avec vos propres liquidités, en plus des 20% de fonds propres.
Ce calcul vaut-il accord de financement ?
Non. Il applique les critères usuels du marché, mais chaque banque a ses propres règles et examine votre dossier complet : stabilité des revenus, situation professionnelle, dettes existantes, qualité et emplacement du bien. Seule une banque délivre un accord de financement.
Vous connaissez votre budget. Trouvons votre bien.
Nos courtiers connaissent le marché de Neuchâtel, Vaud et Fribourg et vous accompagnent de la recherche à la signature notariale. Parlons de votre projet, sans engagement.